Methodik
Wie unsere Immobilienbewertung funktioniert
Nicht jede Immobilie wird gleich bewertet. Liventia folgt der Systematik der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für Häuser stehen derzeit Sachwert und eine separate Marktindikation im Vordergrund. Vergleichswert für Eigentumswohnungen und Ertragswert für Mehrfamilienhäuser folgen nach fachlicher Freigabe.
Was ist die ImmoWertV?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist die bundesweit geltende Grundlage, nach der in Deutschland Marktwerte von Grundstücken und Immobilien ermittelt werden. Sie beschreibt, welche Verfahren in Frage kommen, welche Daten einfließen und wie Bodenwert, Gebäudewert, Erträge oder Vergleichspreise zusammengeführt werden.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Die Bewertung folgt einer nachvollziehbaren Fachlogik – nicht einer pauschalen Quadratmeterformel aus bundesweiten Durchschnittspreisen.
Wichtig: Unsere digitale Bewertung liefert eine strukturierte Wertorientierung nach dieser Systematik. Sie ersetzt kein formelles Verkehrswertgutachten und keine individuelle Vor-Ort-Begutachtung, wenn ein solcher Nachweis erforderlich ist.
Drei Bewertungsverfahren statt Einheitsformel
Die ImmoWertV kennt im Wesentlichen drei Verfahren. Welches passt, hängt von Objektart, Nutzung und verfügbaren Marktdaten ab.
Sachwertverfahren
Für Einfamilien-, Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Bodenwert und Gebäudesachwert werden getrennt ermittelt, um Alter und Zustand gemindert und regional marktangepasst – nur innerhalb veröffentlichter Modellgrenzen.
Vergleichswertverfahren
Für Eigentumswohnungen. Der Wert wird aus beobachteten Kaufpreisen des passenden Segments abgeleitet, nicht über einen Haus-Sachwert. Öffentlich folgt dieses Verfahren nach fachlicher Freigabe.
Ertragswertverfahren
Für Mehrfamilienhäuser. Nachhaltige Erträge, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und regionale Liegenschaftszinssätze ergeben den Ertragswert. Öffentlich folgt dieses Verfahren nach fachlicher Freigabe.
So greift die ImmoWertV im Sachwert
Beim Sachwertverfahren für Häuser werden typischerweise getrennt betrachtet:
- der Bodenwert, abgeleitet aus dem zuordenbaren Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche,
- der Gebäudesachwert aus Herstellungskosten, Normalherstellungskosten und Alterswertminderung,
- die regionale Marktanpassung über veröffentlichte Sachwertfaktoren, soweit sie dem Modell zugeordnet werden können.
Liegt ein Wert außerhalb des veröffentlichten Modells, wird nicht hochgerechnet oder still extrapoliert. Dann bleibt die Bewertung transparent begrenzt.
Unabhängige Marktindikation
Bei Häusern steht dem Sachwert eine eigene Marktindikation aus zeitbereinigten Kaufpreisdaten gegenüber. Sie bleibt erhalten, auch wenn kein Sachwert ausgegeben werden kann. Beide Größen werden klar getrennt dargestellt – der Sachwert ist keine versteckte Durchschnittspreisrechnung.
Regionale Datenbasis
Grundstücksmarktdaten aus Thüringen
Je nach Verfahren fließen Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Kaufpreisindikationen und Liegenschaftszinssätze ein, soweit sie veröffentlicht und der Region zugeordnet werden können.
Transparenz
Keine Black Box
Verfahren, wesentliche Eingangsdaten, Annahmen und Modellgrenzen werden nachvollziehbar dargestellt. Das Ergebnis ist eine Wertindikation, kein Verkehrswertgutachten.